SON 1 yıldır sakin bir devirden geçen gayrimenkul kesiminde canlılık başladı. Kamu bankalarının konut kredi faizini yüzde 0.99’a çekmesi ‘bekle-gör’ durumundaki alıcıları harekete geçirdi. Gayrimenkul bölümünde yaşanan gelişmeleri, geleceğe dönük beklentileri ve geçmişin tahlilini yapmak üzere Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve Sur Yapı İdare Heyeti Lideri Altan Elmas ile bir ortaya geldik. 1.5 yıldır konut kredi faizi nedeniyle satılması beklenen 500 bin konutun satılamadığını ve vatandaşların faiz fırsatını beklediklerini belirten Elmas, bekleyen talebin alıma döneceğini söz etti. İnşaat kesiminin son yıllarda yaptığı kusurları da eleştiren ve bugünden sonra yeni bir periyoda girildiğine dikkat çeken Elmas, gerçek gereksinim sahibine nazaran ve daha mütevazi üretimin devreye gireceğini kaydetti.
YAVAŞLADIK ANCAK DURMADIK
Son periyotta konut satışları geriliyor, dalda bir sakinlik hakim. İnşaat dalı bir krizden mi geçiyor?
Aslında son periyotta yaşananlar inşaat bölümünün değil ülke iktisadının sorunu. Nisan 2018’de döviz şoku yaşandı. Sonrasında seçimler ve Ağustos 2018 büyük kur şoku oldu. İktisat bir türbülansa girdi. İsmine kriz mi denir, ekonomistlerin tanımı ne olur bilmem. Ben bir sakinlik, bekleme süreci diyorum. Dövizin oynaklığı, faizlerin yüzde 24’e çıkması, enflasyondaki patlama ve bunların tesirini gördük. Çok negatif öge bir ortaya geldi. İnşaat dalı müspet ya da negatif ekonomik gelişmelerden en çok etkilenen dal. Döviz, faiz artıyorsa beşerler duruyor ve bu da olağan. Cebinde parası olan mevduata yatırdı ya da dolar aldı. Mesken almaktan vazgeçti. Konut kredi faizinin yüzde 3’ü görmesi de bu süreçte tesirli oldu. Geniş kitlenin konut alamayacağı bir taban oldu. Biz, başka dallardan daha çok etkiledik, şirketler zorlandı. Tablo düzeldikçe biz de yavaş yavaş rahatlayacağız.
Sizi rahatlatan en büyük atılım konut kredi faizinin 0.99’a düşmesi mi oldu?
Onun öncesinde şu da oldu; yabancıya satış arttı ve bu da bize nakit akışı sağladı. Yerli müşteride vade açıyoruz, düşük peşinat alıyoruz. Zira alım gücü bu. Yabancı dövizle geliyor ve nakit alıyor. Bu akış da bölüme katkı sağladı. Pekala biz ne yaptık. Satış ve nakit akışı fikir yavaşladık lakin durmadık. Vitesi 4’ten 3’e, bazen 2’ye çektik. Hükümet KDV, harç indirimleriyle dayanak oldu. Bunlar da değerli adımlardı. Lakin şu net; inşaat kesimi yavaşladı fakat ayakta kaldı. Firmalar yıkılmış değil. İçinde kahra düşenler elbette oldu lakin çok büyük kısmı faaliyetini sürdürüyor. Artık taban nokta geçildi. Dövizde stabilizasyon kelam konusu. Faiz düzeyi doygunluğa geldi. Bankalar kredi sistemlerini çok sıkmıştı. Onlar da mevduat ve kredi istikrarında makul bir noktaya geldi. Bu periyodu sabır devri olarak geçirdik. Geldiğimiz noktada dünyada da paradigma değişti. Dünya ticaretindeki durum Türkiye’ye müspet yansıyacak. Bizim üzere ülkelere kaynak akışı hızlanacak. Önümüzdeki devirde inşaat kesimi kaybettiği vakti telafi edecek. Hükümetimiz de toparlanma sürecini faizi 0.99’a çekerek hızlandırmış oldu. Faizin düşmesi yanında vadenin 10 yıldan 15 yıla çıkması da değerli. Bugüne kadar hiç mesken alamayan kitle alır hale gelecek. Konut pazarında talep ve satış artacak.
FİYATLAR DAHA FAZLA DÜŞMEZ
Ne kadar bir artıştan bahsediyorsunuz?
Normal kaidelerde bizim aylık satışımız 100-110 bin adet. Bunun yüzde 40’ı kredili. Bu son 1.5 yılda yüzde 10’unun altına geldi. Aylık kayıp ortalama 30 bin. Yani yüksek faiz tesiriyle 1.5 yılda 500 bini aşkın konut satılacakken satılmadı. İşte bu kitle 0.99’u bekliyordu. Bir de gerçek olarak fiyatlar yüzde 30 düştü. Bu da alıcı için değerli bir fırsat. Kesimde 1 yılda yüzde 30, 1.5 yılda yüzde 50 maliyet artışı var. Lakin bu artış satış fiyatlarına yansımadı. Bugün alıcı için hem faiz, hem vade hem de fiyat avantajı var.
Vatandaş tarafında daima fiyat daha da düşer mi beklentisi var. Siz ya da kesimdeki firmalar fiyatları daha da düşürür mü?
Firmaların fiyatı daha da aşağıya çekmesine imkan yok. Faiz düşerken konut fiyatı düşmez. Dünyanın hiç bir yerinde bu olmaz. Faiz yükselirken düşerdi ve biz de düşürdük. Geçmişte nakit alıma yüzde 10 indirim yapardık, bunu yüzde 25-30’lara kadar çıkardık ve birileri gelip aldı. O periyot bitti. Ayrıyeten unutmamak gerek ki bölümde üretim de yok. Stoklar erimeye başladı lakin yeni inşaat ruhsatı alınmıyor. Bu dengelenme süreci makul bir yere geliyor. Taban göründü, bugünden sonra düşüş değil muhakkak bir müddet sonra maliyet artışı kaynaklı artırım olur.
GAYRİMENKULDE STOK 1.8 MİLYON
Peki erimesi gereken stok ölçüsü nedir?
1 milyon inşaatı bitmiş, 800 bin ise inşası süren konut var. Bu aslında yılda 650 bin 1. el konut satan bir ülke için büyük bir stok. İşte bu nedenle de yeni projelere odaklanmamalıyız. Biriken bir stok varsa tahhütlerimize odaklanıp onları yerine getirmeli, yenilerini almamalıyız. Türkiye’yi büyütmek için yeni gayrimenkul projesi değil olan yatırımda vites büyütmek gerek. Tabi bu inşaat için, farklı kesimlerde yatırımlar durmamalı. Yeni projelerin 2020’inin ikinci yarısından evvel beklememek gerek.
SAVURGANLIK DEVRİ GERİDE KALDI
Yeni devir vurgusu yaptınız. Neler olacak inşaat bölümünün yeni periyodunda?
Herkes ince eleyip sık dokuyacak ve gereksinime nazaran üretecek. Zira gereksinime dönük konutun her devirde satıldığı görüldü. Bir şey daha gördü herkes; bir savurganlık periyodu oldu. Mimarlar, mühendisler, firmalar ve alıcı beklentileri her şeyin en uygununu, fazlası istendi. Bunları da derlemek toparlamak lazım. Maliyetlere dikkat edeceğiz. Ürettiğimiz her şey satılacak bir devir yok önümüzde. Üretirken dikkatli üreteceğiz. Mesela artık eline geçen her materyal cepheye yapıştırılmayacak. En gösterişli benim binam olsun yarışı olmayacak. Dizayndan da vazgeçmeyeceğiz lakin daha denetimli olacak. Toplumsal tesislerde de muhtaçlık fazlaları oldu. Bu alanlar yapılırken firmaya, sonrasında yaşayanlara masraf. Bir de sermaye yapısı güçlenecek. Daha çok sermaye daha az borç halinde yeni yatırımlar olacak.
İHTİYAÇ FAZLASI LÜKS KONUT YAPILDI
Sektör bugün geldiği yere bakınca kendini nasıl eleştirmeli? Yaşanan meselelerde firmaların nasıl yanılgıları oldu ve bunlar nasıl telafi edilir?
Bu dalı herkesin fırsat kesimi olarak görüp gelmesi yanlışsız olmadı. Mahalledeki bakkal kasabın iş yapmasından tutun da büyük bir sanayi kümesine kadar hepsini söylüyorum. Bu işe kısa vadeli bakanlar pişman ve elindeki işi bitirip birçok da gidecek. Lakin bu süreçte bizim de denetimimiz dışında bir stok oluştu. Bir de bizler yanılgılı eser yaptık. Çok lüks eser üretildi. Muhtaçlık var fakat o kesitten çok lüks üretim var. Halbuki insanların alım gücüne nazaran üretim olmalıydı. Üretilen konutla talep örtüşmedi. Ofis konusunda da bir arz fazlası oldu. Yaşananlardan alınan dersle bölüm yoluna devam edecek. Yeni periyot farklı olacak.
