Tapu Kanunu ve Birtakım Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanuna nazaran, taşınmaz mülkiyetinin zamanını amaçlayan kontratlar, tarafların farklı tapu müdürlükleri yahut yurt dışı teşkilatında bulunmaları halinde, taraf iradeleri resmi vazifeliler tarafından başka ayrı alınarak kontrat tamamlanabilecek.
Kadastro tespiti yahut tapu sicilinde gerçekleştirilen süreçler nedeniyle oluşan kusurdan olumsuz etkilenen payların maliklerine, birebir ve şahsi hak lehtarlarına, yanılgının nedenleri ve düzeltme sonrası oluşacak pay durumunu gösteren tebligat yapılacak.
Yapılacak süreç konusunda tapu kaydının beyanlar hanesine belirtme yapılacak ve bu belirtme düzeltme süreci katılaşıncaya kadar korunacak. Bildirim tarihinden itibaren 30 gün içinde ilgililerince muvafakat verilmesi halinde düzeltme süreci yapılacak.
Bu mühlet içinde muvafakat verilmezse, tapu müdürlüğünce yanılgılı kayıt resen düzeltilerek süreç sonucu ile düzeltme sürecine karşı bildirimden itibaren 60 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılabileceği ilgilisine bildirilecek.
TAPU SENEDİNDE ARTIK FOTOĞRAF OLMAYACAK
Kanunla birlikte tapu süreçlerine fotoğraf yapıştırılması düzenlemesi, bürokrasinin ve kırtasiyeciliğin azaltılması hedefiyle yürürlükten kaldırıldı.
Ayrıca kusurlu blok yahut bağımsız kısım numaralarının daha kolay ve külfetsiz bir halde düzeltilebilmesi gayesiyle düzenleme yapıldı.
Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki yanılgılı blok numaralarının düzeltilebilmesi için; blok bazında kat malikleri şurasının salt çoğunluğuyla alınmış karar ile lisanslı harita ve kadastro ofisi yahut kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor mucibince düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan yeni vaziyet planı tapu müdürlüğüne sunulacak.
Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki yanılgılı bağımsız kısım numaralarının düzeltilebilmesi için lisanslı harita ve kadastro ofisi yahut kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan ve ilgili idarece onaylanan teknik rapor tapu müdürlüğüne sunulacak. Bu düzeltmelerde tıpkı ve şahsi hak lehtarlarının muvafakatı aranacak.
TARIM YERLERİ MÜSAADE ALINMADAN ZİRAÎ MAKSAT DIŞINDA KULLANILAMAYACAK
İmar Kanunu’nda yapılan değişiklikle tarım yerleri Toprak Muhafaza ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda belirtilen müsaadeler alınmadan ziraî hedef dışında kullanılamayacak, planlanamayacak, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı yerleşik alan olarak tespit edilemeyecek.
Özel hukuk bireylerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme paydaşlık hissesine bahis kullanımlarda yer alan taşınmazlar, ilgisine nazaran Hazine yahut ilgili yönetimlerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılarak yahut satın alınarak, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilecek.
KULLANIM GAYESİNE UYGUN ÖZEL TESİS YAPILABİLECEK
Ortaklık hissesine bahis kullanımlardan, yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere yapı yapılabilecek başka alanlarda alanların kamuya geçişi sağlanıncaya kadar maliklerinin talebi halinde ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak plandaki kullanım emeline uygun özel tesis yapılabilecek.
İlgili mevzuat uyarınca hiçbir biçimde yapı yapılamayacak alanlarda süreksiz de olsa yapı yapılmasına müsaade verilmeyecek. Mevcut yapılar kamulaştırılıncaya kadar korunabilecek. Bu alanlar 5 yıllık imar programı müddeti içinde, kamu mülkiyetine geçirilmek zorunda olacak, bu müddet en fazla 1 yıl uzatılabilecek.
İmarlı alanlarda parselasyon planının yapılması temel olacak
İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması temel olacak. İmar planı bulunan alanlarda, ifraz (ayırma) ve tevhit (birleştirme) süreçleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilecek.
Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz yahut tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması gerekecek.
Kamu Mali İdaresi ve Denetim Kanunu’nda belirtilen merkezi idare kapsamındaki kamu yönetimlerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında yahut kamu mülkiyetine ilişkin alanlarda parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskun alanlarla muhafaza emelli imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun biçimde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit yoluyla bu parsellerin plana uygun oluşması sağlanacak.
KAMU PAYDAŞLIK HİSSELERİ KALDIRILDI
Mevcut düzenlemedeki kamu paydaşlık hisseleri (KOP) kaldırılarak yerine düzenleme paydaşlık hissesi (DOK) getirildi.
Düzenleme paydaşlık hisseleri, düzenlemeye tabi tutulan yerlerle bölgenin muhtaçlığı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Ulusal Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sıhhat Bakanlığına bağlı sıhhat tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme denetiminin uygulandığı yol, su yolu, resmi kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, toplumsal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına bahis olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları üzere genel hizmet alanlarından oluşacak.
Düzenlemeye tabi tutulan alan içinde bulunan taşkın denetim tesisi alanları Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanacak.
Bölgenin muhtaçlığına ayrılan alanlardan belediye hizmetleriyle ilgili olanlar, bu hedeflerle kullanılmak kaydıyla ilgili belediye ismine, öbür alanlar ise imar planındaki kullanım emeli doğrultusunda, bu emeli gerçekleştirecek olan yönetime tahsis edilmek üzere Hazine ismine tescil edilecek.
Herhangi bir parselden bir kereden fazla düzenleme paydaşlık hissesi alınmayacak fakat her türlü imar planı kararı ile yapılaşma şartında ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan pahasının evvelki kıymetinden az olmaması kaydıyla, birinci uygulamadaki düzenleme iştirak hissesi oranını yüzde 45’e kadar tamamlamak üzere ek düzenleme iştirak hissesi kesintisi yapılabilecek.
Belediye yahut valiliğin parselasyon planlarını, imar planlarının katılaşma tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapması ve onaylaması temel olacak. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve süreçlerinden belediyeler yahut valilikler sorumlu olacak.
METRUK BİNALARIN YIKIM İŞLEMLERİ
Metruk yapılar ile bir kısmı yahut tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye yahut valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine bu yapıların izalesi için belediye yahut valilikçe 3 gün içinde tebligat yapılacak.
Tebligat yapılamaması halinde bu durum tebligat yapan yönetimin internet sayfasında 30 gün mühletle ilan edilecek. Tebligat varakası, bildirim yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılacak. Malik dışında binada ikamet emeliyle oturanlara da ayrıyeten tahliye için tebligat yapılacak.
Tebligatı yahut ilanı müteakip 30 günü geçmemek üzere ilgili idarece belirlenen müddet içinde yapı sahibi tarafından tehlikeli durumun ortadan kaldırılmaması halinde, tehlikenin giderilmesi yahut yıkım işleri belediye yahut valilikçe yapılacak. Yapılan masraf yüzde 20 ziyadesiyle yapı sahibinden tahsil edilecek.
RAYİÇ BEDEL ÜZERİNDEN DİREKT SATILACAK
Yapı Kayıt Dokümanı sahipleri ile bunların yasal yahut akdi haleflerinin 31 Aralık 2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar, Etraf ve Şehircilik Bakanlığı tarafından rayiç bedel üzerinden direkt satılacak.
Bu gelirler hakkında Hazineye İlişkin Taşınmaz Malların Kıymetlendirilmesi ve Katma Bedel Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un ilgili hususlarındaki kararlar uygulanmayacak.
Yapı kayıt evrakına bahis taşınmaz için İmar ve Gecekondu Mevzuatına Ters Yapılara Uygulanacak Kimi Süreçler ve İmar Kanununun Bir Hususunun Değiştirilmesi Hakkında Kanun kararlarına nazaran tapu tahsis evrakı alınması ve bu evraka temel arsa bedellerinin ödenmiş olması halinde ayrıyeten satış bedeli alınmayacak.
Yapı kayıt dokümanı alınan taşınmazların satışa mevzu edilen kısımlarından yapı kayıt dokümanı tarihi ile satış tarihi ortasındaki periyot için ecrimisil alınmayacak. Tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilecek ve satış tarihi prestijiyle tahsil edilen ecrimisil meblağı satış bedelinden mahsup edilecek. Bu meblağdan fazlası iade edilmeyecek.
HAZİNEYE İLİŞKİN TARIM TOPRAKLARININ SATIŞINDA MÜRACAATLAR 31 ARALIK’A UZATILDI
Belediye ve mücavir alan hudutları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan yahut imar planında ziraî hedefe ayrılan Hazineye ilişkin tarım topraklarının satışında müracaat mühleti 31 Aralık 2019’a kadar uzatılacak.
Satılan tarım yerlerinin satış tarihinden itibaren 30 yıl içerisinde 1/5000 yahut 1/1000 ölçekli imar planında tarım dışı hedefe ayrılması halinde, yeni satış bedeli ile satış tarihinden itibaren TÜFE oranında artırılarak güncellenen bedel ortasındaki fark, son kayıt malikinden tahsil edilecek.
Bu müddet içerisinde tarım yerlerinin 3 yıl aralıksız olarak ziraî maksatla kullanılmaması halinde, satış süreci iptal edilerek, taşınmaz resen Hazine ismine tescil edilecek ve ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edilecek.
SİLİVRİ VE ÇATALCA’DAKİ HAZİNEYE İLİŞKİN TAŞINMAZLARIN SATIŞI
İstanbul ili Silivri ilçesine bağlı Sayalar, Danamandıra ve Çayırdere köyleri ile Çatalca ilçesi Hallaçlı, Gümüşpınar, Aydınlar, Karamandere ve Yaylacık köylerinin eski köy yerleşim alanları ile Çatalca ilçesi Binkılıç Mahallesinin yerleşim alanında bulunan Hazineye ilişkin taşınmazların 7 bin metrekareye kadar olan kısmı 19 Temmuz 2003 tarihinden evvel kullanılıyor olması ve kullanımın hala devam etmesi kaydıyla ve 31 Aralık 2019 tarihine kadar yönetime müracaatta bulunulması halinde, kullanıcılarına yahut bunların yasal haleflerine direkt satılabilecek.
Satışlarda satış bedeli, ödeme hali, taksit mühleti ve sayısı, uygulanacak faiz oranı ve öteki konularda Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine İsmine Orman Hudutları Dışına Çıkarılan Yerlerin Kıymetlendirilmesi ile Hazineye İlişkin Tarım Topraklarının Satışı Hakkında Kanun’un Hazineye ilişkin tarım topraklarının satışına ait kararları kıyasen uygulanacak.
EŞ BEDEL 2/B TOPRAĞI VERİLEBİLECEK
2/B taşınmazlarında kayıt maliki ve kullanıcı çakışması nedeniyle satın alma ve iade hakkından yararlanamayanlara, 31 Aralık 2020 tarihine kadar müracaatta bulunmaları halinde durumlarına nazaran eş bedel 2/B yeri verilebilecek.
Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine İsmine Orman Sonları Dışına Çıkarılan Yerlerin Kıymetlendirilmesi ile Hazineye İlişkin Tarım Yerlerinin Satışı Hakkında Kanun’a eklenen süreksiz unsur ile müracaat ve ödeme müddetleri uzatıldı.
Buna nazaran, 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar ile Hazineye ilişkin tarım topraklarının satışına ait olarak; müddeti içinde müracaat yapmayanların müracaat müddeti, kendilerine yapılan tebligatta belirtilen bedeli müddeti içerisinde ödemeyenlerin ödeme müddeti, taksitli satışlarda, mukavelesinde belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme mühleti 16 Aralık 2019’a kadar uzatıldı.
Süresi içinde müracaat yapılmayan taşınmazların satış bedeli, 2/B taşınmazları ve Hazineye ilişkin tarım yerleri için kanunda belirtilen müracaat müddetlerinin son gününü izleyen üç aylık mühletin bittiği günden ve ödeme yapmak hedefiyle yönetime başvurulduğu güne kadar geçecek müddet için TÜFE aylık değişim oranları toplamında artırılarak hesaplanacak.
AFET RİSKİ NEDENİYLE YIKILAN YAPILARIN SİCİLİNDEKİ HAKLAR
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki yapıların sicilinde bulunan haklar ve şerhler, yapının yıkılmasından sonra paylar üzerinde devam edecek. Bu haklar ve şerhler, dönüşüm uygulamasında tapuda yapılacak süreçler için pürüz teşkil etmeyecek.
Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece kelam konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız kısımlar üzerinde devam ettirilecek.
Dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazların, dönüşüm uygulamaları için üretim işini üstlenen müteahhide devredilmesi durumunda, müteahhidin üçüncü bireylere olan borçları nedeniyle bu taşınmazlar hakkında haciz ve önlem uygulanamayacak.
Yapım işine başlanılmasından itibaren 6 ay içinde kat irtifakının kurulmaması durumunda bu taşınmazlar hakkında haciz ve önlemler uygulanacak.
Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek ve özel hukuk hukuksal şahıslarınca uygulamada bulunulması durumunda, imal işini üstlenen müteahhitlerin hissesine düşen bağımsız ünitelerin satışı, inşaatın ilerleme düzeyine nazaran ve yönetimin müsaadesine nazaran yapılabilecek.
MALİKLERE MUKAVELELERİ FESHETME HAKKI
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde maliklerce muahede sağlanmasından sonra bir yıl içinde yeni yapının imal işine başlanılmamışsa yahut üretim işi muhakkak bir düzeyde durdurulmuş ve en az 6 aydır inşai faaliyete devam edilmiyorsa kontratların feshi için payları oranında maliklerin en az 3’te 2 çoğunluğuyla karar alınabilecek.
Bu kararla, Etraf ve Şehircilik Bakanlığına başvurularak yeni yapının üretim işine başlanılıp başlanılmadığının yahut imal işinin, projenin bitirilmesini gerektirecek düzeydeki takım ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenecek.
Belirtilen durumların tespiti halinde, müteahhide 30 gün mühlet verilerek işe başlaması yahut devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu müddetin bittiği tarihte mukavelelerin resen feshedileceği bildirilecek.
Buna karşın işe başlanılmaması yahut devam edilmemesi durumunda, ayrıyeten ihtar çekmeye gerek kalmaksızın 30 günlük mühletin bittiği tarihte hak sahipleri ile müteahhit ortasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi kontratları ile arsa hissesi karşılığı inşaat kontratları, ilgililerinin muvafakatı aranmaksızın resen feshedilmiş sayılacak.
Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri, hak sahiplerinden geri talep edilemeyecek.
RİSKLİ YAPILARIN LİSTESİ KAPILARINA ASILACAK
Riskli olarak tespit edilen yapıların listesi, bu yapıların kapısına asılacak ve ilgili muhtarlıkta 2 gün mühletle ilan edilecek. Riskli yapı tespiti süreci, bu ilanla maliklere şahsen bildiri edilmiş sayılacak.
Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce yahut yasal temsilcilerince 2 gün içinde itiraz edilebilecek ve itirazlar 3 gün içinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacak.
Yapıların, Etraf ve Şehircilik Bakanlığınca verilen müddet içinde tahliye edilmesi mecburi olacak. Verilen müddette yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak yahut açtırmak da dahil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve süreçler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla yapılabilecek.
Tapuda yapılacak satış, dönem, ipotek tesisi süreçleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini süreçleri de dahil bütün tapu ve kadastro süreçleri, yıkım ve üretime ait her türlü müsaade ve ruhsat iş ve süreçleri, öbür yönetimler nezdinde yürütülecek iş ve süreçler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Etraf ve Şehircilik Bakanlığının görüşüne nazaran yapılacak.
Uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ilişkin taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına dahil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi başka bütün taşınmazlar, Bakanlığın talebi üzerine Hazine ismine tescil olacak.
Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı, Hazine ismine düzenlenecek ve hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız kısımların devranı yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine ismine kurulacak.
“MİLLİ EMLAK UZMANI” KADROSU
Kanunla birlikte Ulusal Emlak Genel Müdürlüğü takımlarında bulunan ve imtihan tarihi prestijiyle en az 3 yıl vazife yapan, mevzuatta öngörülen başka kaideleri taşıyan işçiden, 5 yıl içerisinde iki kere yapılacak imtihanda başarılı olanlar “Milli Emlak Uzmanı” takımına atanacak.
